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最省钱的3种提前还贷方式 还款期限过半前划算

发布于2016-10-17 分类:买房贴士 来源:信息时报 编辑:sgjy169 阅读(529)

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2016年已经过去大半,随着年底临近,不少市民觉得资金充裕打算提前还房贷,减轻接下来的还款压力,早日从“房奴”中脱身。那么,对于计划提前还贷的人士,怎么还更省钱?业内人士表示,提前还贷,一次性还清节省利息最多,最省钱;如果经济能力有限,打算提前还部分房贷,缩短还款期限保持月供不变,比减少月供保持还款期限不变更省钱。

情况1

一次性还清全部房贷

是最省钱的还贷方式

市民刘先生工作几年后,手头有了积蓄,和妻子多次看房几经比较后,终于选中了满意的房子,于2015年7月在天河购买第一套住房,总价300万元,首付3成90万后,剩下的210万元需要贷款,按照银行首套房利率85折优惠,采用常用的商业贷款等额本息方式,还款期限30年。如果不提前还贷,刘先生2015年8月第一次还款后,需要还款到2045年7月,月供10752元,30年累计还款总额387.1万元,其中需要支付的利息177.1万元。对于夫妻同为工薪族的刘先生而言,虽然买房置业实现了安居,但高额的房贷一直压在他的心头,想着尽早还完房贷,现在手头有了20万元的资金后,计划10月份提前还贷,早日“无贷一身轻”,还贷方式有多种选择,哪种还贷方式更省钱?

对于购房者而言,房贷中本金是购房成本,而利息支出一直是心头痛,提前还贷的出发点也是为了节省利息,降低购房成本。

二手房地产专家卢佩婷为刘先生算了一笔账,如果在今年10月份开始提前还贷,刘先生在过去一年多时间,已还款总额15.1万元,其中利息11.1万元,一次性还清房贷,需支付剩余的本金206万元,共计节省利息166万元。

如果提前还部分房贷,无论减少月供还是缩短还款期限,还需要继续还房贷承担利息成本,意味着在增加购房成本,综合比较之下,一次性提前还贷要比提前分期还房贷更划算。

情况2

提前还贷缩短还款期

比减少月供更加省钱

虽然一次性还款最省钱,但刘先生手头现金20万元只能提前还部分房贷,因此刘先生还有另外两种选择。

方法一:减少月供还款期限不变,节省利息16.97万元

如果刘先生将20万元用于提前还款,减少每月的月供,还款期限维持在30年不变,还款后的月供为9653元,相当于每月月供减少1099元,接下来的还款期间可累计节省利息16.97万元。

方法二:缩短还款期限月供保持不变,节省利息48.73万元

如果刘先生将20万元用于提前还款时,选择将还款期限缩短,月供维持10752元不变,还款时间缩短到2040年2月,相比2045年7月,还款时间提前了5年5个月,节省利息48.73万元。

卢佩婷分析,要明白省钱方式,首先需要明白月供是如何计算的,对于刘先生采用常用的等额本息还款,特点是月供相同,将本金总额和还款期限内的利息总额平均到每个月,其中每月的房贷利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

以刘先生为例,选择缩短还款期限,而月供不变,意味着还款周期变短,需要还清的本金不变,需要压缩时间来还清,势必加快还房贷的节奏加快,每月月供中本金增多,剩余的本金较少,所承担的利息支出成本降低,省钱多;如果选择减少月供,而还款期限不变,提前还贷20万元后,虽然月供减少1000元左右,看似还款压力降低,但随着还款期限不变,每月月供中所还本金分摊的少,下月剩余的本金多,贷款利息也高,自然就增加了利息支出。

因此,提前还部分房贷,选择缩短还款期限月供保持不变的方式,比减少月供还款期限不变更节省利息支出,属于省钱方式。但是,对于月供金额较高,房贷压力大的购房者,亟需减轻房贷压力,推荐采用减少月供还款期限不变的方式;如果月供在承担范围内的购房者,选择缩短还款期限月供保持不变的方式,可以节省利息支出十几甚至几十万元,省钱更多。

专家支招:

提前还贷赶在

还款期限过半前划算

安居客负责人建议,提前还房贷虽然需要结合自己当前和未来的还款能力,但房产交易中的不同的还贷背后隐藏着省钱秘笈。从省钱的角度来讲,一次性还清所有房贷意味着以后都不用再支付利息成本,属于最省钱的方式,但是购房者的经济能力不同,本金过大并不是所有购房者都能一次性还清,因此需选择最能节省钱的还贷方式。

卢佩婷表示,提前还房贷主要是为了减少利息,选哪种还贷方式省钱,需要掌握“本金还得越多,利息越省”的原则,在房贷还款期限的前期,本金基数大,利息也就随之水涨船高,处于还款初期的人,如果有闲置资金,可以尽早多还款,让贷款总额中的本金下降,利息减少,还款金额也会减少。

此外,赶集网负责人还提醒,需要提前还贷的购房者,提前还贷虽然能够节省利息支出,早还贷早省钱,还需要关注还款时间,有三种情况提前还款并不划算,不推荐购房者进行提前还款:第一种,采用等额本息还款方式,还款时间已经到中期后,已还的月供中,包含的利息居多,剩下的贷款总额本金较多,即使提前还贷,节省的利息并不多,并不划算;第二种,采用等额本金还款方式,由于月供递减,前期的还款额度大,当还款时间已经过1/3时,意味着利息还掉过半,后面剩下的本金较少,利息也少,还款意义不大;第三种,购买住房不久,还款时间不超过1~2年,在签订贷款合同时,很多银行都规定了提前还贷的期限,如果在规定期限前还款,需要向银行缴纳违约金,比如收实际还款额1~3个月的利息,甚至有银行需要收取实际还款3%左右的手续费,所以购房者要在提前还款前了解贷款银行的还款时间和违约金收取情况,避免多缴费,也是一种省钱方式。

最省钱的3种提前还贷方式依次为

1、一次性还清全部房贷;

2、提前还贷缩短还款期;

3、减少月供还款期限不变。

三种情况下提前还款并不划算

1、采用等额本息还款方式,还款时间已经到中期后;

2、采用等额本金还款方式,还款时间已经过1/3时;

3、购买住房不久,还款时间不超过1~2年,在签订贷款合同时,银行规定了提前还贷期限的。

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。本稿件为韶关家园网房产频道独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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